二手房交易流程
本文最后更新于 294 天前,文中的信息可能已经有所变化。如有误,请留言反馈。

一、总体流程

线上看房——线下考察——确定中介——确定房子——三方会面——签三方合同,并给定金——买家整理贷款所需资料及首付款——首付监管并递件——买家交税、拿新房本并办理抵押——银行放款——交割房子

二、预计花费

1.房款

定金+首付+尾款(贷款)+贷款利息(我当时利率是5.635%)

2.税费(在递件的时候缴)

1)契税

这是房屋买卖需要给的,按银行预估价的1%计算。房东其实也有契税,是国有土地使用权出让

,费用不高,几百元,这个羊毛出在羊身上,一般就买家给了,如果很介意就提前跟中介说明一下吧,在合同里面写清楚。(哦,忘记说了,契税是根据房子是否首套、房子面积计算的,首套+90平以下,按银行预估价的1%计算;首套+90平以上,按银行预估价的1.5%计算)

2)个税

全称是个人所得税,是房东财产转让所得,这部分理应由房东付。当然购买的房子是房东唯一的,也就是房东名下就一套房子,那就免除个税。个税也是按银行预估价的1%计算。

3)印花税

这个也是卖家和买家都需要给的,卖家给的是产权转移书据

,是1.7元;买家给的是权力、许可证照,2.5元。

4)增值税

房子满5年,也就是房子在房东名下已经超过5年就可以免征。增值税是这些税费里面最贵的,好像是按银行预估价的5.635%计算。

5)土地出让金按照108元/平方算。这个是非商品房都需要交的,比如我买的就是拆迁安置房,就要交土地出让金,交了土地出让金后,这个房子的产权年限

就开始重新计算,即从现在这个日期到未来70年。当然这个也是羊毛出在羊身上,其实也应该卖家出的。我买的房子也是有个税的,但是跟房东商量,房东承担个税,我出土地出让金。

6)其他费用(不是税费)

这个是给不动产登记

中心的手续费(或者服务费、工本费这一类的)80元,这个交土地出让金的时候就一起给了。

3.中介费等(在签三方合同和过户之前就需要给)

1)佣金

这个是给到你请的中介的。一般参照链家的中介,按房屋成交价的2%收取,其实这个价应该是有弹性的,需要自己跟中介好好讲价。一般签三方合同的时候中介就会让给佣金了,建议不全部给,留一部分等中介帮你办完事情再给,免得中介办事不上心。

2)贷款服务费

这个链家也会收费2000,但是现在老房子不容易贷款,所以链家那里不能保证能帮忙贷款,如果没有办理下来,这笔钱会退还。所以我找的外面的机构,也是朋友推荐的,比较靠谱,说是一定能贷款,且能帮忙办理比现在银行贷款利率低的,就是需要给到5000的费用,是给办理这个机构的费用(其实应该是中介和这种帮忙走银行贷款机构都认识,一起挣钱这种)。

然后此时也需要准备银行流水和工资单这些,用于贷款的手续,银行查证你是否可以承担还贷(这个外面机构也可以帮忙解决,一般几百吧)。

2022年之后,贷款和房贷速度似乎很快了,我是2021年上半年买的,年底才拿到贷款入住进去,现在这些政策一会一个变,自己多了解一下。

三、具体流程

1.线上看房

这个我选择贝壳,也推荐大家贝壳,经验之谈,这个软件整体都不错,基本都能根据你自身需求和情况选到合适的房子,体验过后你就知道我在说什么了。

看了有觉得不清晰、不明白的,就可以在线问,但是有一点不喜欢的就是,老是弹出要电话号码的请求,而且拒绝那个按钮一点也不明显,就很容易点错,电话号码就泄露出去,你就会接到一些中介电话,但是找房期间确实很难避免。

但是我个人不是很介意,因为中介会很积极的帮你找房子,你不是一个人了,哈哈哈哈哈哈哈。

2.线下考察

线上看中了房子,就赶紧去约线下看看。首先二手房还是很抢手的,起码在成都是这样。我经历了不下3次,刚准备去看房子,都出发了或者已经到小区了,被中介告知这个房子已经在签合同了,不用看了。还有更气人的,就是也线下看了房子了,觉得还可以,就想着再看看,对比一下,第二天就发现那套房子被卖出去了,我也经历过不下3次了。就觉得心累呀,随缘吧,心想着,总有房子在那等着我,哈哈哈哈哈哈哈哈。

线下看房重点,进去第一感觉喜欢不喜欢,个人觉得第一感觉很重要。有些房子,一进去就不舒服,那怎么看都不喜欢。然后看看通风与采光吧,尽量不选西晒的房子,那样太热了。然后看看有没漏水那些,摸摸有管道的地方的墙壁,是否有点湿润。然后出来看看小区环境,最好围着周围走一圈,看看交通、生活便利与否,以及周围噪音如何。然后再综合一下自己最在意的点,进行选择。那种选择困难的兄弟姐妹,可以列个表,把自己最在意的点依次排列,进行打分,最后就比较好选择了,看哪个房子分最高啦~

3.联系中介,确定房子,签三方合同

在这之前,要先去查自己征信记录,这个询问中介哪些银行可以办理,征信表

在签三方之前要用。

然后也要中介去查这套房子有没抵押贷款、产权清晰与否,就是查房啦。

找自己信得过的中介去跟房东联系,约一下见面聊,顺便也可以再去看看房子,多看一次没毛病。这一步最重要的还是要提前跟中介商量好,会面目的是让中介帮忙压价的,但是也不能压得太狠,万一把房东惹急了,人家不卖了,也是有可能的。划重点,一定要准备好,不然去了谈什么了。

谈妥之后,价格也能接受,就预约时间签三方合同了,也就是确认买卖双方的意愿了。此时买方需要给个定金(尽量不要多给哈,就几万就行,我给了3万),卖方需要将房本压在中介处,交一部分保证金,以免卖方一房多卖。同时也要卖方在网上撤去房屋正在售卖中的信息,比如在贝壳网

上面将房源下架。

对于三方合同,细节一定要读仔细,哪些部分需要买方付费,哪些地方需要卖方付费,如果房子没有买卖成功,怎么赔偿这类的。因为这部分中介会把责任择得很干净,最后中介费也收了,但是交易却没成功。

并且房屋细节部分要在合同里面写清楚,比如电视、冰箱、空调数量与品牌,免得卖方搬走或者换家具。

还要确定买卖双方银行卡是否是同一家银行的,首付的时候需要持同一家银行的银行卡。(这点我也觉得奇怪,为什么不能跨行转呢) 哦,对了,还要确定自己银行卡在手机银行上转款限度,不然还得去银行柜台办理。

4.过户

这里还是比较麻烦,周期还是长,距离我签三方合同已经过去2个月。因为要等贷款银行那里审批我的贷款资料,就是这里需要很长时间,之前预估是1个月,结果生生等了2个月。

核税和递件是买卖双方都可以去,当然只买方去也是可以的,因为这些钱本来也是买方给(虽然理论上是卖方承担他自己的费用),所以尽量前期讲好价。

买方需要准备的证件有:身份证及复印件、工作证明、户籍页、社保证明(中介会提醒带哪些东西的),尽量准备一个文件袋,每次去办事情都带上,免得有些东西忘带而折腾。

递件时,房管所工作人员会审核双方资料,通过后会给不动产(等级、交易、税务)“一窗受理”综合受理凭证,后期凭证去交税、换房本。

等中介通知去缴税换房本(这个我只等了两三天),同时也要把证件这些带齐。缴税后,带着缴税凭证去取件,就是拿新的房本。

5.抵押贷款

又是等中介通知的一天(所以该催中介还是要催的)。

就又拿上所有证件资料去就行(一般需要复印件,可以提前弄好,产权证复印件、身份证复印件、契税发票复印件)。但是银行放款又很慢,真的是,政策一直变,确实给买刚需房的我们带来一定的麻烦。我当时的预计放款时间要3-6个月。

6.交房

三方都去,进行交房

四、其他

1.购房资格

资格查询:m.cd.bendibao.com/cyfw/

2.购房周期(2021年)

2021.04.24看房

2021.04.25确定购房意愿

2021.04.26签订三方合同,给房东交定金3w,给中介交佣金

2021.05.08签订贷款合同

2021.06.18递件

2021.06.23交税、办抵押

2021.11.28银行房贷

2021.11.30房子交割,入住

3.贷款查询

现在公积金贷款、组合贷、利率这些都在变化,所以多查询一下,在所在地本地宝,如成都本地宝上面都有说明,能公积金贷款最好,利率低,多问问中介也不是坏事。

其他的想到再补充吧,这篇文章写于2021年6月份,现在很多政策都在变化了,大家酌情参考!

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作者:again
链接:https://www.zhihu.com/question/53416121/answer/2304834496

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